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                  行業新聞
                  三、四房成主流與套型面積兩極化,豪宅成交銳減
                  2018-1-10 11:37:41

                    近年來,房地產市場需求結構持續發生著顯著改變,一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升,既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅,另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導致的首次置業產品更迭,與此同時,在一線和二線城市因房價攀升,剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價,兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續,成交占比明顯提升。2017年,市場需求產品結構最顯著的兩大變化是,一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減,北上深仍是豪宅聚集地,而重慶、三亞和珠海等少數城市成為豪宅需求聚集新秀。
                    
                  2017年總結
                  三房是主力,四房比重大幅上升,二房產品占比持續走低
                    2017年,改善性需求持續釋放,52個樣本城市三房產品仍是樓市成交主力,占比高達45.7%,改善客群已成為中國房地產市場最重要的置業群體。相較于2016年,二房產品成交占比進一步回落至28.3%,下降4.2個百分點。其余各類產品成交占比均有不同程度的回升,尤以四房產品提升幅度最大,成交占比升至12.1%,增加3個百分點。
                    一線城市早已步入存量房主導的時代,改善需求成交異;钴S,三房、四房產品成交占比明顯提升,同比分別增長3.8個和2.4個百分點。因一線城市加強類住宅產品整頓,復式產品成交占比高位回落,同比減少3.6個百分點。
                    二線城市呈兩極分化之勢,一方面受制于房價快速上漲,剛需客群購買力被大幅“下降”,小面積、低總價產品成為單身人士乃至已婚未育家庭過渡性購房選擇,一房產品成交占比同比增加1.8個百分點。另一方面,受制于普遍限購、限貸帶來的制度性交易成本上升以及二孩生育政策調整,首次置業的“一步到位”心態和房價上升刺激存量改善需求加速釋放,三房產品成交占比穩中有升,并穩居市場成交主力;四房產品成交占比首次突破10%,同比增長2.7個百分點。
                    三四線城市因為房價較低,“土豪”式購房現象更加普遍,更傾向于一步到位。三房產品成交占比長期維持在50%以上高位,2017年四房產品成交占比上升3.4個百分點,達到14.8%,成交占比和同比增幅都明顯高于一、二線城市。80-90㎡兩房,100-120㎡三房戶型產品是成交主力,成交占比約四成
                    從占比最大的二房和三房戶型產品的面積段分布來看,二房產品適銷對象大都是普通的三口之家,較為契合小型家庭的居住需求,52城二房產品主力面積段為80-90平方米,成交占比長期維持在40%以上。其次分別為90-100平方米以及70-80平方米面積段,占比都在20%左右。從歷史趨勢變化來看,在近年來套型小型化趨勢下,2017年,80-90平方米二房占比繼續小幅回落至41.5%,主要是一線城市比重下降了4.6百分點。
                    對已經成為市場最主力需求的三房產品而言,適銷對象大都是改善客群,購買力強勁,更為喜好舒適的居住空間。52城三房戶型主力為100-120平方米產品穩居各線城市市場成交主力,占比都近40%左右,其次是120-140平方米三房占比約30%左右,再次是90-100平方米三房產品占比約20%,而80平方米以下迷你型、140平方米以上大戶型三房成交占比都不足2%。2017年,100-120平方米三房占比繼續上升4個百分點至37.5%,其中三四線城市占比最高達39.5%。
                  一、二線城市兩房、三房產品面積小型緊湊化,三四線趨向大型舒適化
                    就成交主力產品的二房和三房在各線城市具體特征而言,呈現出顯著的兩極分化特點,即在一、二線城市,二房和三房套型建筑面積都趨向小型化和緊湊化,而在三四線城市更趨向于大尺度舒適化。
                    一線城市房價持續高位運行,北上深成交均價都在5萬/平方米左右,剛需盤的總價門檻早已在300萬元以上,而二線城市房價也自2016年以來普遍上漲,部分城市房價甚至翻倍,剛需盤的門檻基本也從100萬元左右上升到200萬元。在控制總價以契合增長緩慢的支付能力的情況下,剛需首置客和首次改善客群普遍更親睞小面積、低總價二房、三房產品,在滿足功能性需要的同時,不奢求大空間、大適度的舒適性,故而80平方米以下面積段二房和120平方米以下三房成交占比呈現顯著上升趨勢。一線城市二房產品進一步趨向小型化,80平方米以下面積段同比增加4.7個百分點,尤其是60平方米以下面積段同比倍增,凈增長2.1個百分點。二線城市70-80平方米緊湊型二房同比上升2.5個百分點。就三房而言,一線城市80-90平方米、90-100平方米和100-120平方米三種面積段產品成交比重平分秋色,各占20%以上,當然以100-120平方米產品最集中,分別較2016年比重提升1個百分點、4個百分點和3個百分點。二線城市100-120平方米產品優勢最突出,占比近四成,且同比上升5個百分點,其次是120-140平方米占比約三成。同比下降1個百分點。90-100平方米面積段也是穩中有升,同比增加1.6個百分點。
                    三四線城市因價格相對較低,剛需客群對于二房產品總價感知不甚強烈,更追求居住空間的舒適度,90-100平方米、100-120平方米面積段同比分別提升2.5個和1.9個百分點。同樣,對住慣了大房子的再次改善客群而言,依舊偏好居住空間的舒適度,三房戶型中100-120平方米、120-140平方米面積段產品卻是絕對主力,成交占比都在30%以上,而且同比2016年分別上升2.9個和1個百分點。
                  聯排別墅仍是主力占比近六成,疊加別墅占比全線提升,別墅全線小套型化
                    2017年,52個城市別墅產品中聯排、疊加成交占比分別為59%和29%,合計比重近九成。獨棟別墅成交占比不足5%,一方面,獨棟單套面積更大,對應著終極改善需求,客群相較有限;另一方面,獨棟建筑密度最低,容積率一般在0.3-0.5之間,多數城市現已暫停批復獨棟別墅用地,供應受限。雙拼是介于獨棟與聯排之間的中間產品,成交占比約7.5%。
                    就各能級城市而言,一線城市別墅市場呈兩極分化之勢,一方面,疊加別墅成交占比近40%,同比增加5.5個百分點;另一方面,頂級豪宅群購買力十分強勁,2017年獨棟別墅成交占比近10%,明顯高于二、三線城市。二線城市別墅客群購買力略有不足,更為青睞經濟型別墅,成交占比超90%,疊加別墅同比增加4.4個百分點,聯排同比減少4.9個百分點。受制于房價持續上漲,三四線城市疊加別墅同比大增6.9個百分點,其他類型別墅成交占比均有不同程度的回落。
                    相較于2016年,別墅產品小型化趨勢繼續得到強化,200平方米以上別墅成交占比全線回落,同比凈減少6.3個百分點;100-160平方米小戶型別墅更受市場追捧,同比凈增長7.8個百分點。不過,100平方米以下微別墅成交表現不及市場預期,同比減少1.2個百分點,二線城市更是以1.7%同比跌幅居首。
                    就各能級城市而言,一線城市100-120平方米、120-140平方米面積段的小套型別墅成交同比分別提升3.8個和7.4個百分點。另一方面,頂級豪宅客群購買力異常強勁,300平方米以上大戶型別墅成交占比持續提升,同比進一步增長1.3個百分點。并且,一線城市對于100平方米以下微別墅市場認可度頗高,成交占比超8%,明顯高于二三線城市。二線城市別墅市場正由中高檔向中低檔轉化,小型化趨勢愈加明顯,100-160平方米面積段同比凈增加9.7個百分點,160平方米以上各檔次戶型成交占比全線回落,同比凈減少8個百分點。尤其是300平方米以上大戶型別墅同比大幅回落3.2個百分點。三四線城市雙拼、聯排甚至疊加這類別墅產品隨著居民收入水平的提高,更多中高收入家庭進入別墅市場,小戶型別墅成交明顯轉暖。140平方米以下面積段成交占比低位回升,同比增加6.4個百分點;250-300平方米、300平方米以下面積段成交占比高位回落,同比分別減少3.4個和2.1個百分點。
                  千萬元級豪宅市場成交量整體銳減,重慶、三亞和珠海等異軍突起
                    2017年,在調控政策持續加碼的大背景下,豪宅市場降溫明顯,成交量高位回落。其中,北京、上海、深圳仍是豪宅市場成交主力,成交量遙遙領先于其他城市。三亞、珠海、重慶豪宅市場明顯升溫,成交量同比上漲迅速。
                    從總價1000萬以上豪宅榜來看,豪宅主要集中在一線以及熱點二三線城市,上海、北京和深圳豪宅市場略有降溫跡象,但成交量依舊維持在3000套以上高位,遠超其他城市?們r千萬以上豪宅成交量同比跌多漲少,南京、天津、東莞等市顯著降溫,成交量同比跌幅超六成。三亞、重慶、?谑袌鰺岫瘸掷m抬升,豪宅市場急速擴容,成交量同比提升顯著,三亞更是首次躋身總價千萬級豪宅榜單前十強。
                    從總價3000萬以上頂豪榜來看,頂豪主要集中在一線以及東南沿海二線城市,三四線城市僅三亞和溫州入圍榜單,這類城市經濟基本面出眾,高收入群體更為追求高品質的居住環境。上海再次問鼎總價頂豪榜首,頂豪客群購買力著實強勁。受制于調控政策持續高壓,頂豪市場顯著波及,多數城市成交量步入下行通道,北京同比驟降58%。受去年同期較低基數影響,天津、溫州總價3000萬以上頂豪成交量回升顯著,三亞更是熱銷210套,僅次于北上深。
                    從單價10萬/平方米以上頂豪榜來看,上海、深圳和北京頂豪成交異;钴S,成交量明顯高于其他城市,上海更是高居榜首,顯示上海頂豪客群購買力異常強勁。二線城市頂豪市場趨冷,杭州、天津兩市單價10萬/平方米以上頂豪成交量不足10套,同比跌幅都在70%左右,南京、蘇州等市更是“零”成交。三亞豪宅市場異;馃,頂豪成交表現搶眼,成交量躍升至119套,僅次于北上深。

                  2018年展望
                  改善成主流大勢下,四房產品增長空間更大,豪宅市場將供過于求
                    展望2018年,房地產市場需求以剛需為主導向改善為主轉變的趨勢在一線、二線還是三四線城市都已然定型,改善需求將在未來持續釋放,三房以上產品穩居樓市成交主力。隨著二孩家庭持續增多,四房產品成交占比將持續提升,未來增長空間更為可期。
                    在房價持續上漲的作用下,剛需客群購買力相形見絀,一二三線等房價相對較高城市的二房、三房和別墅產品套型建筑面積小型化趨勢仍將持續,小套型的多居室戶型產品需求占比將進一步提高,在滿足功能性的同時盡量控制總價在支付能力范圍內。
                    別墅市場正由中高檔向中低檔轉化,經濟型別墅最為熱銷,小戶型產品成交占比將持續提升。別墅產品“低配”將成市場常態,舒適型別墅客群由獨棟轉向雙拼,經濟型別墅客群由聯排轉向疊加。產品結構趨向小戶型別墅,200平方米以上的中大戶型別墅成交占比將持續走低,100-160平方米左右的小戶型別墅成交占比則穩步提升。
                  對豪宅市場而言,2018年將是艱難的一年,過去兩年的“高價地”遍地開花,由高地價催生的高房價的住宅高端化趨勢不斷強化,尤其是2017年熱點城市高端項目預售證審批嚴格,高價盤的預售“堰塞湖”體量越積越大,市場供應和潛在供應量相當巨大;與供應相對的市場需求而言,“四限”政策不松勁,賣舊換新的改善需求被抑制,房地產信貸收縮、居民降杠桿,豪宅客群購買力多有不濟,成交維持低位成常態,市場必將逆轉為供過于求。

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