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                  行業新聞
                  香港寫字樓:內房企進軍寫字樓市場,非核心商區打造共享辦公
                  2018-1-10 11:26:45

                    截止2017年10月,香港寫字樓租金及售價水平分別較去年年末上漲了5.5%和15.9%。但分地區來看的話,寫字樓市場格局仍然經歷著較大變動,供應上政府以九龍為重,但需求依然集中在中環、灣仔/銅鑼灣等核心商區。5月恒基地產232億奪得中環地王,7月內地與香港債券通開通,11月長實旗下的中環中心402億元易手,12月香港中環第二年成為全球寫字樓租金最昂貴的城市區塊。每筆成交都足以顯示中區核心商區寫字樓需求火熱,帶動租金售價強勁增長。針對共享辦公理念的盛行及科技公司的進入,非核心商區寫字樓打造共享工作空間吸引新客群。究其供需關系,我們預計2018年寫字樓市場整體依然能保持穩定增長的態勢,但區域間租金差距會逐漸拉大。
                    注: 甲級寫字樓定義 - 新型及裝修上乘;間隔具彈性;整層樓面面積廣闊;裝潢講究;大堂與通道寬敞;中央空氣調節系統完善;設有良好的載客及載貨升降機設備;專業管理;普遍有泊車設施。

                  01供 應
                  九龍新區成供應主力,長遠商用土地供應有限
                    根據香港地政總署過去一年的賣地紀錄, 2016至17年度成交的純商業用地僅為2幅。其中5月16日成交的香港中區美利道以232.8億成交,刷新了香港賣地的地價及平均尺價成交記錄。長遠來看,土地供應可來自于九龍東、東涌等新發展區和新市鎮擴展區等,但供應的稀缺將持續令成交價繼續保持在高位。
                  落成量未達預期,長期供應后勁不足
                    香港政府最新預計的2017年寫字樓落成量大幅從年中的275,000平方米降至95,800平方米,原因是“起動九龍東”計劃新落成寫字樓工程進度比預期緩慢。預計2018年寫字樓落成量有所回升。
                    從供應的地區分布上來看,中環仍然是供應最緊張的地區,目前中環最后僅剩一塊中環街市地塊未賣出,新落成的寫字樓資源近乎枯竭。未來可能的新增供應主要來自于寫字樓的翻新重建、以及其他用途地塊的再利用。但這兩種來源都相當有限,且后者的實施易受各方聲音阻撓。因此,中環近乎零的新增供應是其能夠在租金水平已經鶴立雞群的情況下依然保持上揚勢頭的一個重要原因。同時,由于地王效應以及新需求的出現,短期內中環地區商廈市場會出現凍結效應,賣方會捂住僅剩的空置寫字樓以期待地王交易和不斷增加的新需求帶來的寫字樓價格上漲。目前香港中環已經連續第二年蟬聯全球最貴寫字樓市場,每年平均每平方尺租金高達323美元,較全球第二位紐約中城區194美元高出近66%;在香港本地來看,現時中環與港島東鰂魚涌等非核心商業區的租金差距已高達64%。所以,短期內中環及周邊寫字樓價格很有可能繼續維持高位,或還會出現一定幅度的上升。
                    供應最充足的當屬九龍區,根據港府的“起動九龍東”計劃,預計有600,000平方米的甲級寫字樓空間將在2017年-2020年釋出,大量的供應加上需求并未完全轉向九龍區,導致空置率居高不下,尤其是九龍東的空置率,過去三年內空置率7%-7.8%,在2016年末達到了11.2%,由于供應的增多,2017年空置率還會有輕微的上升。
                    而放眼港島的其他地區,港島東的鰂魚涌未來的大量供應主要來自太古坊重建計劃,而港島南的黃竹坑等地則因新開通的南港島線成為新晉熱點,雖然充足的供應仍未被完全吸收,空置率仍在高位,但租戶增長趨勢顯著。大熱的勢頭顯現出未來港島的東部和南部或將相對九龍更受益于中環外溢的需求,現有供應能被較好地吸收。
                    總的來說,未來寫字樓整體供應仍將增加,但地區間分化明顯。傳統CBD中環地區已近零供應,而九龍區則是供應大頭,港島東部及南部也有充足供給。?

                  02需 求
                    整體來看,2017年寫字樓交易較為火熱。2017年3月更錄得高達230宗成交宗數,大幅高于2016年最高點159宗。隨后恒基拍下中環地王的消息導致中環商廈交易市場凍結,二三季度的交易宗數有所下降。10月李嘉誠出手402億中環中心、九龍倉90億港元出售一棟寫字樓,均被內地買家收入囊中。因此,長期來看寫字樓交易市場仍然火熱。
                  中資機構來港潮帶動上環租金強勁上升
                    中資機構受益于政策上對內地與香港聯系的不斷加強,以及人民幣匯率震蕩的驅動,紛紛謀求在香港發展。傳統的金融機構如銀行、保險公司和資產管理公司等,早已嗅到了香港的商機。其中,很多中大型中資銀行早已入駐香港,但為了加強與客戶交流,發展壯大業務,有逐步擴張的趨勢,對寫字樓的需求也在提升。而保險公司和資管公司則是受益于政策上的鼓勵和放寬,以及多元化投資的需要,爭先進入香港。近年新興起的科技公司也看好了香港的國際化市場和優質人才供應,紛紛落腳香港。除此以外,港交所成為眾多企業首次公開募股的理想交易所之一,不少非金融機構,如以恒大為首的房地產公司,也在香港開設了自己的辦公室。中資機構的大量需求早已填補了本地或外資機構外溢的需求,雖然租金水平已經高得令人咂舌,旺盛的需求以及零供應仍將驅動租金水平向上走。
                    2017年7月3日,債券通正式開通,內地與香港債券市場互通合作帶動中資金融公司進入香港。同時,保監會允許保險公司投資深港通,金融市場方面在香港回歸20周年之際釋放的各種利好消息促進了中資企業進軍香港,也帶動了香港寫字樓租賃需求。受到中環租賃需求強勁影響,鄰近上環地區租金上升,7月上環租金上升45%。
                  內房企整棟收購優質物業 中資搶占香港寫字樓市場
                    近年,以李嘉誠為首的香港企業頻頻出售旗下的物業資產,與此同時,包括新鴻基、新世界發展、華人置業、信和置業、九龍倉、恒基置業等香港房企也紛紛選擇出售旗下物業,而與此相反,內地資本進軍香港寫字樓市場的趨勢也是越來越明顯。在香港房企出售資產的背后,內地資本成為了最大的接盤者。大型的中資企業開始整棟收購中環核心商區的寫字樓。
                    10月11日,綠景中國就斥資90億港元收購香港開發商九龍倉旗下位于觀塘的一棟寫字樓。10月16日,長實集團以402億港元出手中環中心,買家為幾位內地石油系統機構為首的財團。該交易將成為香港有史以來最高單價的商廈成交,打破2015年恒大以125億港元購買美國萬通大廈的紀錄。而中環中心在一年前的報價僅為200億港元,一年漲價200億港元,足以看出中環寫字樓的潛力巨大。除了驚人的售價之外,截至2017年10月,中區寫字樓相比上一年末租金也上漲了8.7%。在這之中,內地買家的雄厚實力是推動寫字樓租金售價齊上漲的重要原因之一。
                  共享辦公理念成寫字樓新賣點
                    科技公司以及其共享辦公理念也成為香港寫字樓租賃市場的新需求來源。營商環境瞬息萬變,加上經濟前景的不明朗,促成了共享辦公理念的盛行,因此可容納100個或以上工位的大規模共享辦公空間營運商成為理想選擇。由于九龍東寫字樓的審批時間較長以及開發不完善等原因,中環甲級寫字樓租金超出共享辦公商業模式水平,灣仔/銅鑼灣等租金稍低的核心商業區以及非核心商區的乙、丙級寫字樓成為共享辦公單位心儀地點。WeWork于銅鑼灣謝斐道Tower 535承租9層93000平方尺辦公室打造旗艦共享辦公空間;現有的服務式寫字樓運營商也紛紛公布香港共享辦公單位擴張計劃,Regus預租銅鑼灣利園三期寫字樓26800平方尺單位,總部位于上海的Naked Hub于上環文咸東街泰基商業中心租下十六層共55000平方尺寫字樓。灣仔/銅鑼灣收到內地規模雄厚的科技公司垂青,區內甲級寫字樓售價急升,預計第四季度區內租金也會上漲1.1%。
                  港島東南部引流外溢需求 九龍高空置率受累城區規劃
                    傳統中環租客雖然正逐漸離開中環,但仍深諳中環的核心地理優勢,具有極大交通便利優勢的港島東曾經是租戶遷移的首選目的地,2017年的空置率甚至低于中環。但南港島線的開通給港島南增加了極大的籌碼,成為港島東的頭號競爭對手。另外,中環灣仔繞道及東區走廊連接路的竣工時間已從2017年底推遲至2018年底/2019年第一季度,使得港島東寫字樓競爭力下降?偟膩碚f,這兩處供應雖然仍在增加,但旺盛的需求使得租金上揚勢頭明顯。
                    再看向九龍區,尤其是九龍東,作為供應主要來源究竟為何不得租戶喜愛呢?細究九龍東的交通和城區規劃,我們發現九龍東的地鐵站都位于核心商圈邊緣,交通不甚方便,例如由觀塘地鐵站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分鐘,與中環等地鐵站的合理高效布局相比立刻遜色不少。除此之外,九龍東作為工業老區,近年來人口激增,區內道路規劃難以負荷,交通擁堵嚴重,且一直未見改善。地下及路上交通的不便都成為企業考慮新租址時的顧慮,即使供應大增,租金下滑,也難以得到青睞。同時,九龍東的供應非常充足,僅2017年新增供應就有Mapletree Bay Point(660,000平方英尺)、港豐中心(332,000平方英尺)及Two Harbour Square(479,000平方英尺)。九龍東未來五年還有約410萬平方英尺的新增供應。因此我們預計未來九龍在大量供應與有限需求的夾擊下,租金有下探勢頭,空置率仍將在高位徘徊。未來比鄰九龍的啟德發展區落成時,九龍東的寫字樓市場預計進一步遇冷。

                  03總 結
                    2017年,香港寫字樓市場持續升溫,租金售價齊升。中資金融公司為香港寫字樓市場帶來了更多的需求,將成為未來香港寫字樓租賃增長主要動力。共享辦公理念的興盛以及科技公司的涌入進一步拉動中區核心商業區尤其是大單位的需求。香港政府已經在著力開發核心商區以外的新發展區和新市鎮擴展區,以平衡過于集中的寫字樓市場,但是由于新區開發有較長的周期,加之核心商區一直以來的集聚效應,短時間內核心商區的優勢不會受到影響。2017年全年香港寫字樓市場表現創新高,受限于長期供應的不足,預計2018年寫字樓市場租金售價的增長趨勢仍舊不減,中區供求差距進一步擴大,區域價格分化進一步加劇。

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