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                  行業新聞
                  香港住宅:內房企南下高價搶地農地置換方案成關注熱點
                  2018-1-10 11:21:42

                    2017年,內房企南下高價搶地,使原本已降溫的香港住宅市場再次回到上升軌道。政策方面, 香港回歸以來首位女特首林鄭月娥的施政報告備受關注,報告提出扶持中產人士置業的「港人首次置業先導計劃」與「綠置居」計劃備受關注, 而其中土地供應來源的關鍵「農地置換方案」詳情將成為未來房價走勢重點。市場普遍對于報告承諾的新增供應量感到疑慮, 我們認為稀缺的新增供應仍將使房價持續高企不下。

                  01政 策
                  置業扶持計劃雖受期待,但執行力度飽受質疑
                    有別于上屆從商經驗豐富的粱振英特首, 林鄭月娥工作經驗主要來自于公務員體系, 對于政府運作熟悉。由于政治阻力減少, 市場普遍預期新特首更有效推行房屋政策, 這其中包括扶持中產首次置業, 增加土地供應等。
                  早于今年3月底的行政長官選舉競選論壇上,作為競選人的林鄭提出的政綱就側重于協助港人置業,房屋政策包括增加港人首置上車盤、將「綠置居」﹑「白居二」計劃恒;。然而在當選后10月的首份施政報告中, 綠置首批供應的數目及推出時間皆不及預期。經房屋署初步的技術評估,最快在2018年年底才能把位于沙田火炭的4 000多個新公屋單位,轉為「綠置居」單位出售。
                    另一廣受關注的「港人首次置業先導計劃」, 其土地來源將會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地。政府的初步構思是透過地契條款,要求發展商作混合發展,即除興建私人房屋單位外,須設計、興建及出售指定數目的「首置」單位,出售對象的資格由政府規定,包括是居港滿七年的香港居民,從來沒有在香港置業,而收入介乎居屋收入限額和居屋限額加約三成之間,以今日居屋限額計算,這個收入上限即是單身人士的每月收入不超過34,000元,而二人或以上家庭則不超過68,000元!甘字谩箚挝坏氖蹆r和面積會參考合資格人士的負擔能力,而轉讓的年期限制亦可能須較居屋更嚴緊,轉讓時如何處理購入單位時的補貼,即補價問題,則仍須進一步研究。目前在明年的賣地計劃中,政府將選取一幅位于觀塘安達臣道的居住用地作為首置先導計劃,預計可提供約1000伙單位。
                    由于房屋政策的執行皆需要土地供應支持, 而目前香港具開發潛力的住宅土地有一大部份在私人發展商的土地儲備(多為農地)中, 所以增加土地供應的政策皆受限于農地置換的具體方案。遺憾的是, 施政報告在如何實現農地置換問題上未有公布詳情, 在其后的電臺聯播節目林鄭亦受到公眾質疑, 其利用私人農地儲備新增宅地供應的政策, 有利益輸送之嫌?紤]到其他可提供的政府用地涉及郊野公園、新界棕地等亦有爭議, 未來新增供應數目達標仍有不少挑戰。

                  02供 應
                  土地供應不及預期地區間供應不平衡仍難達目標
                    香港政府一直強調增加供應調節房價的方針,唯目前落成量仍遠低于回歸前的水平。政府的長遠目標是從2016年到2025年的十年內提供460,000個單位,其中280,000個為公屋,180,000個為私人住宅單位,也就是平均一年要提供18,000個私人住宅單位。根據2017-2018年供地計劃,港府將供應28幅住宅用地,總共能提供18,900個住宅單位,稍高于平均值。但長遠來看,根據港府現已知的土地儲備,要完成上述目標的難度較大。房委會數字顯示,未來五年公營房屋建屋量每年均不達標,無法追上每年興建28,000個單位的長策目標,2020/21年更跌至近年新低,公屋及居屋合共提供的單位17,900個,達標率不足64%。
                    供應不及預期的同時土地成交卻一直火熱。自去年11月加碼印花稅的辣招發布以來,土地成交并未受到明顯影響,截止今年11月共成交9幅土地,總成交面積84595平米,總地價808億。其中,今年成交的4幅甲類住宅土地均由中資企業購得,而2017年第三季度成交土地主要集中于新界,為中低密度住宅土地而第四季度的長沙灣臨海地王由信和置業、會德豐地產等港企合組的財團投得,中標價接近市場預期上限177.8億。
                    從施工量看,2016年全年施工量超過25000個單位,同比增幅近八成,達到12年以來最高點。今年第一季度施工量出現縮減,第二季度施工量有所回升,但第三季度又出現大幅縮減,預計全年施工量較2016年的高峰有明顯的回落。
                    從落成量上來看,2016年全年實際落成量不到15000個單位,與政府年均增加18000個單位的目標還有較大差距。2017年第一季度落成量創新低,第二季度落成量卻激增,第三季度落成量又有明顯下跌,截止2017年9月底,2017年私人住宅落成量已達到12917個單位,超過了2015年全年落成量,達到2016年全年落成量的89%。預計2017全年私人住宅落成量會超越2016年,有望完成政府18000個單位的供應目標。施工量和落成量的雙雙上升使得未來房屋供應上升,部分緩解了樓市的供應壓力。

                  港企合組財團拿地 合力對壘內房企來港潮
                    近年內地頻現高價地,甚至出現地價高于房價的情況,整體市場面臨天花板危機。過高的土地成本,加上人民幣匯率的震蕩,香港住宅市場成為許多內地房地產開發商的多元化投資之選。
                    中資的豪氣及合作拿地的模式使得其在競標中有更大的優勢,中標率攀升。從2016年初至今年三季度,內地開發商共在香港市場投得3幅土地,耗資777.8億元。其中今年2月,內房企龍光地產與合景泰富合作以168億元拍下一幅位于香港鴨脷洲利南道的用地,每尺樓面地價2.2萬,打破香港近20年土地總價記錄。此外,啟德目前已售的12幅私宅地皮中,有8幅由中資機構奪得。其中,2016年海航集團在四個月內就以超過272億元的總價拿下4塊位于啟德的住宅地。
                      香港本地的開發商們也不會放任市場份額被內地競爭者占領,港企們也開始瞄準新區的開發以及合組財團進行拿地。在2017年第三季度成交的三塊土地均由港資企業獲得,位置位于新界、離島等香港邊緣新區,發展方向均為中低密度住宅。這與行政長官林鄭月娥在施政報告中提出要著力開發新發展區和新市鎮擴展區以給予更多的土地供應,平衡中心地區過熱的房地產市場的理念不謀而合。除了大力收購新界、離島等香港邊緣地區土地成本較低的中低密度住宅,港資企業也采取合作組成財團的形式積極布局優質地段。11月信置財團豪擲173億拿下長沙灣住宅地王,該地皮為市區罕有的臨海地皮,加之便利的交通,未來前景大好。
                  03需 求
                  對樓市新政期待降低短期投資熱度
                    在2016年11月香港政府升級版印花稅出臺后,香港住宅一手、二手市場的成交宗數大幅回落。一手市場住宅買賣合約數目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市場住宅買賣合約數目由11月的4527宗跌至3097宗。然而2017年開始,開發商為走量,在不過分影響利潤的情況下普遍給予買家印花稅現金回扣(最高約20%)、低首付(最低約15%)等促銷手段,抵充了買家的高額印花稅負擔。同時,由于人民幣的匯率持續震蕩,內地投資者對于境外資產的熱情不減,香港房地產被視為一項良好的投資。2017年一二手市場住宅買賣合約數目開始回暖,但是仍有較大波動。同時,林鄭月娥在10月的施政報告中正式公布了樓市新政的具體細節,首置上車盤新政主要針對香港中產階級,對年輕的首置客來說較有吸引力,但對于海外投資者及高收入人士購房需求不產生影響,香港住宅市場投資需求依然強烈,2017年全年住宅市場成交量前景仍比較樂觀。同時,住宅的售價及租金并未因印花稅的出現而有所下跌,而是逐漸上升,并在2017年3月重回2015年9月高位,之后升幅逐漸減小并出現明顯震蕩,在第四季度又回到了高位。
                  豪宅市場價升量減 內地買家表現活躍
                    2017年2月普樂道1、3及5號以28億港元售出,豪宅市場銷售表現突出,繼續受到香港本地富豪及內地買家的支持,他們大多熱衷于在九龍及新界置業,其中西貢/清水灣是首選之地。
                    截止2017年10月,香港超過3000萬港元的豪宅成交量創同期新高,豪宅價格升幅達到12%左右。雖然新限制措施推出后,房地產市場企穩整體保持低迷,但對豪宅市場影響較小并逐漸減退,因為通常豪宅買家們也并不懼這30%的印花稅。整體來看,豪宅市場企穩暢旺,現時閑置豪宅用地稀缺,仍然供不應求,但也正是由于供應單位的相對匱乏,導致豪宅價格持續走高,聯排別墅及豪華公寓的價格于前兩個季度內持續上升。
                    未來豪宅市場可以在受惠于本地經濟回暖帶來增長的同時,繼續得到供不應求以及內地買家入市的利好因素的支持,預計2018年新盤的推出仍會繼續推動豪宅市場的發展。

                  04結 語
                    總體而言,林鄭月娥推出的首置上車盤政策對于香港中小面積私人住宅市場存在一定影響,但短期來看十分有限。供應方面,中資企業在香港土地市場影響力上升,港資企業購地邊緣化,土地市場供不應求仍是造成土地成本和房價上升的首要因素;施工量及落成量雙雙上升,未來房屋供應壓力減小。需求方面,全年交易受到樓市政策影響波動較大,但在第四季度已有明顯的回暖,投資需求逐漸回歸;豪宅市場受政策影響較少,超級豪宅仍頗受本地富豪及內地房客的青睞。綜上,我們預計2018年全年香港住宅市場的表現將與2017年高位持平甚至有所上升,但相比2017年市場波動較大,2018年房價增長趨穩,交易量下行幾率較小且空間有限。

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