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                  行業新聞
                  三四線將成“去杠桿”主戰場,長效機制或來得更快
                  2018-1-10 10:38:55

                    2017年,調控政策不斷加碼,更多三四線城市加入調控行列!跋奘邸背蔀2017年房地產調控一大亮點,自3月份廈門率先落地個人限售令,限售城市現已擴容至46城,另有7城升級限售。與此同時,金融去杠桿持續推進,嚴格限貸同時,熱點城市嚴查“消費貸”資金流向,嚴防資金違規流入房地產市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后,三四季度開始全力推進租賃市場建設發展,12城首批開展住房租賃試點,各地方土地供應層面也紛紛予以積極支持,上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時,集體建設用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的,不是用來炒的”,房地產調控長效機制的相關具體措施恐將加快落地出臺。

                  2017年總結

                    一、更多三四線加入調控行列,“限售”成二、三線調控“新砝碼”
                    2017年,以北京為“排頭兵”,更多三四線城市開啟房地產調控大幕,這在歷次調控周期尚屬首次。限售政策成為本輪房地產調控最大亮點,二三線城市紛紛落地乃至升級限售,意在凍結房產交易,維穩房地產市場。具體而言:
                    1、限購擴容至58城,三四線城市政策力度相較溫和
                    2017年,一線城市著重加強商辦市場管理,商辦類項目嚴禁改建成類住宅產品銷售,北京、廣州嚴格限定在建商辦項目銷售對象為法人單位。北京更是將商辦類項目納入限購范圍,個人購買二手商辦項目需在京無房并且社保連續繳滿5年。另外,廣州升級限購,本市戶籍單身人士限購1套;非本市戶籍家庭社保繳存年限由之前的3年提高到5年,并在增城、從化兩區限購1套。
                    二線城市限購政策擴容至18城,新增長沙、西安、石家莊、青島、?诤蛯幉6市,另有南京、杭州和廈門等13城升級限購,內容涉及以下幾個方面:限購區域擴容至遠郊區域,增加或提高非本地戶籍家庭社保繳存年限要求,本市戶籍單身以及離異人士執行限購,并將二手房納入限購范圍等。三四線限購政策快速擴容至36城,新增三亞、贛州、保定等28城,另有東莞、珠海、佛山等13城升級限購。
                    多數三四線城市限購政策力度相較溫和,施行分區域、分戶籍限購,意即限購僅限于中心城區以及非本地戶籍家庭,遠郊區域、本地戶籍家庭并不限購。除了珠海非本市戶籍居民社保要求連續繳滿5年之外,其余三四線城市社保繳存年限1-3年不等,更有城市限購標準不涉及社保繳存年限等相關規定。
                    2、一線以及熱點二線認房又認貸,三四線普遍認房不認貸
                    一線城市限貸政策異常嚴苛,2017年北京、廣州兩市相繼升級限貸,著力提高二套以及非普通住宅首付比例。截止目前,一線城市施行認房又認貸,二套非普通住宅首付比例都在70%以上,北京更是高達80%。
                    二線城市限貸政策明顯分化,新晉限貸城市政策力度較為溫和,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。杭州、鄭州和天津等市加碼限貸,執行認房又認貸,二套房首付超60%。南京、蘇州兩市限貸政策異常嚴苛,二套房有貸家庭首付多達80%,甚至高于一線城市。
                    三四線城市限貸政策相較寬松,普遍施行認房不認貸,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。雄安新區獲批后,河北省房地產市場熱度持續提升,霸州、文安、任丘等市非本市戶籍家庭從嚴限貸,首套房首付不低于50%,明顯高于一二線城市。
                    3、限價局限于一線和部分熱點二三城市,多數三四線城市并未跟進
                    限價政策重點落實在熱點一二線城市以及環核心城市的三四線城市,多數三四線城市并不限價。政策內容有以下幾點:其一,參照周邊競品限價,申報價格不高于周邊競品或本案前期銷售價格;其二,強制性約定預售價格漲幅,部分城市以2016年10月房價為參照標準,確保房價不增長。其三,熱點城市執行價格監管紅線,申報價格一旦高于監管紅線原則上不予批復新的預售證,譬如南京暫停下發4.5萬/平方米以上項目預售證。
                    目前,地方政府與房企之間的價格博弈正愈演愈烈,部分熱點城市更是嚴控住房供應,即使接受政府限價,房管局也不予批復新的預售證。因此,熱點城市新增供應量高位回落,即使在傳統的銷售旺季,供應量依舊維持在較低水平。譬如,上海10月份僅保利艾廬單盤入市供應,全市新增供應量不足1萬平方米,這在歷史上實屬罕見。
                    4、46城落地、7城升級限售,“個人限售“成二、三線城市調控標配
                    限售政策乃是本輪房地產調控一大亮點,繼廈門3月份率先出臺限售之后,其他城市紛紛跟進。
                    截止目前,46城相繼落地限售令,承德、西安、東莞、南寧、長沙、石家莊和揚州7城升級限售,海南省更是在全省范圍內施行限售。就各能級城市而言,一線城市僅廣州針對居民家庭施行限售,北京、上海和深圳居民家庭并不限售。
                    一線城市限購、限貸政策異常嚴苛,購房門檻顯著抬升,非本地戶籍家庭社保需連續繳滿5年,二套非普通住房首付比例都在70%以上,沒有資格買、沒有能力買漸成市場常態,限售政策暫無出臺的必要性。
                    二線城市限售政策現已擴容至19城,并以成都、重慶、南京這類熱點二線城市居多,除哈爾濱、長春、大連這類高庫存城市之外,另有蘇州、武漢、天津等熱點城市尚未限售,未來不排除跟進落地限售的可能性。
                    三四線城市限售政策增至26城,大都是環核心城市的三四線城市,集中分布在長三角、珠三角以及環渤海區域。雄安新區獲批后,河北省房地產市場持續升溫,承德、保定、張家口等市相繼下發限售令。限售政策力度不一,多數城市限售期限在2-3年之間,?、西安、沈陽、北海、三亞、石家莊和泉州7城多達5年,保定“雙限雙競”地塊建設的商品住房限售周期長達10年之久,堪稱“史上最嚴”。
                    多數城市施行分區域、分時間、分戶籍、分一二手房限售,意即限售僅限于主城區或限購區域、新購商品住房、非戶籍居民家庭和一手房,遠郊或非限購區域、早期購買的商品住房、本地戶籍家庭以及二手房并不在限售范圍。限售標準也不盡相同,以便提高調控政策的針對性。譬如,西安、沈陽兩市一手房限售周期長達5年,二手房僅需2年。
                    二、嚴格“限貸”、嚴控“消費貸“、上調利率,居民“去杠桿”持續高壓
                    金融去杠桿全面升級,央行著重考核金融機構的宏觀審慎評估體系(MPA),實施逆周期調節。2017年央行正式將表外理財納入廣義信貸指標范圍,以期引導金融機構加強表外業務的管理。在加強金融監管的大背景下,同業業務增速明顯放緩,貨幣派生效應減弱,金融去杠桿效果正逐步顯現。M2增速逐月回落,11月末進一步回落至9.1%,相比去年同期降低2.3個百分點。房地產市場去杠桿正加快推進,首付貸成為重點監管對象,北京、南京等市銀行業金融機構開展自查工作,重點檢查“消費貸“、”經營貸“、”房抵貸“等資金流向,廣州更是全面叫停金額超100萬元或期限超10年的消費貸。與此同時,熱點一二線城市相繼上調房貸利率,折扣利率近乎絕跡,房貸利率均在基準利率基礎上有不同比例的上浮。
                    不過,居民高杠桿購房的局面并未實質性扭轉,住戶部門中長期貸款(含消費、經營貸款)占新增貸款比重長期高位運行。7月份新增中長期貸款占比多達57.4%,刷新年內新高,隨后占比有所回落,但依舊維持在較高水平。住戶部門短期貸款(含消費、經營貸款)也是穩中有升,3月份新增短期貸款占比一度升至32.3%歷史高位,創近年來單月新高。反觀,社會消費品零售總額整體運行平穩,居民日常消費支出并未顯著增長,側面印證居民貸款很大一部分還是用于購房消費,房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口。從整體趨勢來看,2017年無論是居民短期貸款還是中長期貸款占國內新增貸款比重依然是逐月上升。
                    三、租購并舉住房制度全力推進,租賃住房市場進入發展快車道
                    2017年,住房租賃市場成為市場熱議的話題,品牌房企加緊布局長租公寓,意在分得租賃市場一杯羹。為了加快構建租購并舉的住房制度,政策層面暖風頻吹,租賃市場進入發展快車道,集體體現于以下三點:
                  ?    其一,大中城市先行先試發展租賃市場。九部委率先選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點,十九大明確要求加快建立租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。目前,人口持續凈流入的大中城市先行先試,著力發展住房租賃市場,以便將利好新政落實到執行層面。以上海為例,“十三五“期間新增供應各類住房170萬套,其中租賃住房70萬套。
                    其二,銀行信貸、REITs等補齊租賃業務融資短板。多家商業銀行在租賃市場動作頻頻,陸續向美的、碧桂園等多家房企提供授信,支持企業發展長租公寓。另外,企業積極開拓租賃市場的金融創新,以龍湖為代表的品牌房企發行住房租賃專項公司債券,保利更是發行國內首單租賃住房REITs,進一步拓寬企業租賃業務融資渠道。?
                    其三,供地層面予以積極支持,上海暫處領先地位。國土部確定在北京、上海、沈陽等13個城市試點利用集體建設用地改建租賃住房,北京、鄭州等市相繼出臺實施細則。譬如,2017年起5年內北京將供應1000萬平方米集體土地用于建設租賃住房。熱點城市土地出讓方式有所調整,施行“限地價、競自持“新規,自持比例明顯增多。值得一提的是,年底上海多宗純宅地強制性約定,受讓方自持15%建筑面積用于租賃住房。廣州、杭州、深圳等市掛牌并出讓多宗租賃用地,上海更是走在全國前列,純租賃用地供應量持續增多,另有多宗商辦用地轉性為租賃住房。截止目前,上海合計出讓15宗租賃用地,總建面109萬平方米。

                  2018年展望
                    “四限”疊加信貸收縮,將擴容下沉至三四線,長效機制措施將加快落地
                    首先,“十九大“明確定位“房子是用來住的,不是用來炒的”,2018年樓市調控政策的具體措施都將緊緊圍繞這一定位展開。今年年底三部委再次定調2018年樓市調控:堅持調控目標不動搖、力度不松勁,并加強監測預警,防止市場大起大落。?
                    展望未來,樓市調控將以“穩”為主,緊縮調控與去庫存政策仍將并行不悖,但天平將傾斜于緊縮調控。一方面,盡管熱點一、二線城市房地產市場明顯降溫,但供不應求的市場格局并未實質性轉向,房價猶存一定上漲壓力,需要維持現有調控政策、力度不變;另一方面,更多三四線城市市場熱度持續提升,房價、地價快速上漲,市場已經充分“激活“,前期刺激政策需要淡出甚至轉變為緊縮調控,以維持房地產市場平穩健康發展。?
                    其次,年末央行再次重申:金融政策保持穩定中性,有序推進房地產去杠桿,尤其是居民杠桿率不能繼續提升。長期以來,受惠于房價只漲不跌的市場預期,疊加實業投資收益率較難保證,資產荒、資產價格泡沫問題愈演愈烈,房地產市場仍是巨額信貸資金重要出口。我們預計,在明年很長一段時期,房地產信貸資金監管將從一、二線城市下沉至廣大三、四線城市,降低全社會居民杠桿率,尤其是依靠投資需求推動的、房價上漲過快的三四線城市,金融杠桿的快速收縮、棚改貨幣化安置的梯度退場,三四線城市市場必將面臨調整壓力。?
                    最后,中央政治局會議再次重申2018年一項工作重點就是加快住房制度改革和房地產長效機制建設。毋庸置疑,“租購并舉“已然上升到住房制度層面,必將是一個長期的、基本的制度安排,租賃住宅市場無疑是下一個“風口”,人口持續凈流入的大中城市將著力發展住房租賃市場,加快建立租購并舉的住房制度,以期實現住有所居、安居樂業的長遠目標。預計更多房地產開發企業和其他社會企業都將加緊布局租賃住宅,靈活運用銀行信貸、公司債券、REITs等多種融資工具,補齊租賃業務融資短板。除此之外,作為房地產長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創新等各方面可能會比市場各方預期更加快地出臺。

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